Chia sẻ kinh nghiệm khi mua nhà tại Nhật

Mình xin chia sẻ một số kinh nghiệm của mình và một số trường hợp mình biết để giúp cả nhà hiểu hơn và dễ quyết định việc mua nhà hay không. Xin chia sẻ thêm là mình đã mua nhà cũ bằng tiền mặt năm 2012 và mua nhà mới trả góp cá nhân, mua nhà trả góp doanh nghiệp.

1. Những trường hợp nên mua nhà

- Muốn sống ở Nhật lâu dài.

- Không định ở Nhật lâu nhưng muốn sở hữu tài sản bên Nhật. (không ở nữa thì cho thuê lại nhà mình ở được nhé)

2. Lợi ích chính của việc mua nhà

- Tiền trả góp nhà thấp hơn tiền thuê nhà. Thường thì cùng 1 cái nhà, trả góp sẽ rẻ hơn, vì chủ nhà cũng cần phải có lãi chứ. Nhưng nếu bạn chấp nhận ở nhà cũ trên 30,40 năm thì nhà thuê lại rẻ hơn. Vì lúc đó chủ nhà trả hết loan rồi nên họ có thể giảm giá thuê nhà.

- Được giảm thuế tối đa 40 man 1 năm trong 10 -13 năm đầu, nếu mua nhà gỗ dưới 20 năm hoặc nhà thép, bê tông dưới 25 năm. Tuy nhiên nếu mỗi năm bạn đóng thuế có 2-3 man thì chỉ được giảm tối đa 2-3 man thôi nên cũng không ý nghĩa lắm

- Được nhận thêm hỗ trợ mua nhà tầm 30 man nếu thu nhập thấp dưới 510 man. Cái này tuỳ khu vực bạn mua nhà nhé

- Được toàn quyền sử dụng cái nhà.

3. Lưu ý khi mua nhà

- Thường vay được tối đa 8-10 lần tiền lương. Ngân hàng thường xem xét để đảm bảo tiền nhà trả hàng tháng dưới 30-35% lương tháng của bạn.

- Không có eiju vẫn mua được nhà. Vay Smbc là dễ nhất nếu ko có eiju. Tuỳ điều kiện của bạn mà vay được từ 75-85% hoặc 100% của nhà. Không có eiju mà vay được 100% khá là hiếm, nhg ko phải ko có. Tin buồn là gần đây smbc tăng lãi suất lên trên  1.75% đối với người ko có eiju rồi

- Có eiju thì lựa chọn vay ngân hàng nhiều hơn, lãi suất cũng thấp 0.4 - 0.725%. Nhưng so với ko có eiju thì mỗi tháng cũng chỉ chênh xíu thôi, nên thay vì chờ 3-5 năm nữa có eiju thì nếu có nhà hợp lý mua sớm với lãi suất cao hơn, rồi sau này có eiju thì chuyển ngân hàng khác lãi suất thấp hơn cũng dc (借換). Lưu ý là 借換 cũng mất phí mấy chục man nha.

- Có thể làm 事前審査 nhiều lần, và làm online dc, và nên làm càng sớm càng tốt. Bạn tìm được mấy nhà hay hay thì chọn cái đắt nhất mà làm 事前審査. Có kết quả biết mình vay dc tầm bao nhiêu rồi xem xét chọn nhà sau. Như thế sẽ tiết kiệm thời gian hơn.

- 事前審査 là gì? Đây là bước bạn nào cũng phải làm trước khi mua nhà. Bạn đăng ký thông tin cá nhân, lương, nhà dự định mua qua trang web ngân hàng hoặc viết đơn xin. Sau đó ngân hàng sẽ xem xét và cho kết quả bạn có thể vay bn tiền, tương ứng bn % của cái nhà. Nhiều bất động sản kêu làm cái này nhiều quá ko tốt, nhg nhiều ở đây là tầm 20 lần trở lên. Chứ như mình làm trên 10 lần cũng vẫn ok.

- Nếu trong 2-7 năm gần đây trả chậm credit card hay hoá đơn điện nước sẽ khó rất khó vay. Nên hãy làm 事前審査 sớm để biết có vay dc ko nhé.

Bạn có thể tự đăng ký xem thử mình sẽ vay được ở mức nào trên đây:

Đăng ký trên internet: 住宅ローンネット仮審査申込サービス

https://www.smtb.jp/personal/loan/house/internet-service1

Đăng ký trên app điện thoại, tên App : 住宅ローン審査申込アプリ của SMBC.

- Không cần chọn nhà gần nhà trẻ. Vì con bạn chỉ học 6 năm nhà trẻ thôi, và đỗ nhà trẻ hay Không còn phụ thuộc nhiều yếu tố (lương, giờ làm, nhà trẻ trống hay Không..) nên kể cả gần cũng chưa chắc đã dc vào nhà trẻ đó nha.

- Không cần đất quá rộng. Người VN mình hay thích chọn đất rộng. Nhg ở Nhật thì đất rộng đồng nghĩa với việc thuế đất cao. Mà cái này trả cả đời. Nên tốt nhất chọn vừa phải thôi. Nếu diện tích đất trồng rau bù được thuế đất thì rộng tí cũng được nhỉ.

4.Điều kiện cho phép mua nhà tại Nhật

- Tổng thu nhập năm (年収) từ 450 man trở lên, bao gồm tất cả các khoản từ lương, thưởng, OT(làm thêm ngoài giờ), trợ cấp,… của bạn hoặc của cả hai vợ chồng nếu đã lập gia đình.

- Lý lịch tư pháp tốt, chưa từng phạm tội tại Nhật.

- Không có bất kỳ khoản vay nào tại thời điểm mua nhà.

- Lịch sử đóng thuế đầy đủ.

- Không có khoản nợ hoặc thanh toán trễ cho các bên Credit Card (Visa, Master, JCB,…).

- Có visa dài hạn trên 1 năm tại Nhật, không cần vĩnh trú.Đóng bảo hiểm trên 3 năm

-Quốc tịch Nhật /viễn trú có thể vay Flat 35 năm lãi xuất cố định (固定金利)1.02/1 năm.

-Giám đốc công ty/hoặc vay mua nhà bằng pháp nhân công ty lãi xuất sẽ cao hơn nhân viên chính thức （正社員）nhé nên bạn nên mua khi bạn còn là nhân viên làm công ăn lương thì tiền lời(金利)sẽ thấp hơn một chút.

5.Tham khảo giá mua nhà tại Nhật

Giá nhà tại Nhật phụ thuộc vào nhiều yếu tố như sau:

- Thời gian nhà đã qua sử dụng (tuổi nhà):

+ Đối với nhà mới: giá mua = giá đất + giá nhà,đối với nhà quá cũ thì giá trị nhà bằng 0 sẽ vay được ít hơn nhà mới.Đối những nhà cần khi xây lại cần セットバック（xây đúng diện tích qui định theo luật xây dựng mới nhất, hay nhà xây dạng (増築・改築)xây sửa lại khác với giấy phép/đăng ký ban đầu… sẽ khó làm thủ tục vay trả góp ở những ngân hàng lớn,có những ngân hàng nhỏ họ cho vay nhưng với lãi xuất cao nên khi mua nhà cũ các bạn cần hỏi kỹ bất động sản nhé.

Giá đất tùy theo vùng, dao động 1000-3000 man.

+ Đối với nhà cũ: giá mua = giá đất + giá nhà *((20 – tuổi nhà)/20).

Ở Nhật quy định nhà đã được sử dụng 20 năm thì giá nhà bằng 0, khi bán chỉ tính tiền giá đất.

- Diện tích đất và diện tích sử dụng: diện tích sử dụng là diện tích của toàn bộ các tầng trong ngôi nhà, không tính bãi giữ xe.

- Vị trí nhà: nhà càng gần khu vực có nhiều tiện ích như ga tàu điện, siêu thị, khu mua sắm, combini, công viên,… thì có giá càng cao.

Đặc biệt là vị trí gần ga, ga càng lớn và càng nhiều tuyến tàu thì giá nhà khu vực đó càng cao. Ví dụ, cùng một dạng nhà với diện tích như nhau, nếu từ nhà đi bộ đến ga dưới 10 phút sẽ có giá 4500 man, từ 10-15 phút thì giá 4000 man, từ 15-20 phút thì giá 3500 man.

6.Tiêu chí và giá tham khảo khi chọn mua nhà tại Nhật:

+ Mua chung cư: Cách ga tàu điện khoảng 5 phút đi bộ, diện tích 50-70m2, giá khoảng 2500-3500 man.

+ Mua nhà phố: Cách ga tàu điện khoảng 15-20p đi bộ, diện tích đất 100m2, diện tích sử dụng 80m2, nhà 2 tầng, giá khoảng 2700-3700 man.

+Đối với các bạn mua nhà với mục đích vừa ở vừa mở tiệm hay kinh doanh buôn bán nhỏ mình nghĩ nên chọn nhà ở gần các tuyến tầu trung tâm,cách ga 3 phút tới 7 phút nếu có điều kiện.

- Bước 1: Chuẩn bị tiền, ít nhất 300 man, trong đó bao gồm 200 man cho thủ tục mua nhà và 100 man để chuẩn bị vật dụng và chi phí chuyển nhà.

- Bước 2: Tìm nhà hoặc tìm công ty bất động sản. Kinh nghiệm tìm nhà là bạn nên lên mạng tìm nhà tại khu vực mình định mua, dưới mỗi căn nhà sẽ có thông tin về công ty bất động sản đang quản lý. Khi đó, bạn chỉ cần đăng ký xem nhà, việc còn lại sẽ có nhân viên môi giới bất động sản lo.

*Luật của Nhật bán nhà cần phải có nhân viên có chứng chỉ 宅建士(chứng chỉ hành nghề về bất động sản).Nếu bạn mua nhà từ chính chủ (売主) sẽ không bị mất phí môi giới 3%,Bây giờ có rất nhiều công ty Việt Nam tại Nhật có đăng ký ngành nghề bất động sản mình thấy người Việt giới thiệu cho cũng không phải là lựa chọn tồi vì công ty Nhật cứng nhắc ở khoản phải đúng số tiền đó, nhưng đối với công ty Việt Nam bạn có thể bàn bạc giảm chi phí môi giới, hay nhờ giảm tiền nhà dễ dàng hơn.

- Bước 3: Tìm ngân hàng xin vay vốn và chuẩn bị giấy tờ để thực hiện shinsa.Hoặc bất động sản sẽ giới thiệu ngân hàng cho bạn.

- Bước 4: Đăng ký nhà muốn mua. Đa số công ty bất động sản sẽ yêu cầu bạn đặt cọc số tiền khoảng 100 man để đăng ký mua nhà(手付金). Số tiền này chỉ được trả lại khi thủ tục vay vốn ngân hàng của bạn không thành công, trong những trường hợp khác như bạn thay đổi ý định mua nhà thì khoảng tiền cọc này sẽ không được hoàn trả.

- Bước 5: Làm hợp đồng. Có 2 loại hợp đồng bạn cần ký:

+ Hợp đồng vay nợ: được lập giữa 2 bên gồm bạn và ngân hàng. Bạn lưu ý là cần phải đổi địa chỉ và xin giấy cư trú (住民票 ) tại nơi ở mới thì mới thực hiện hợp đồng vay vốn này được.

+ Hợp đồng mua nhà: được lập giữa 3 bên gồm bạn, công ty bất động sản và ngân hàng.

- Bước 6: Kiểm tra nhà trước khi nhận. Nếu bạn thấy nhà có hư hỏng thì liên hệ công ty bất động sản, họ sẽ hỗ trợ bạn hết mình.

7.Các loại thuế phí cần lưu ý khi mua nhà tại Nhật

Mua nhà tại Nhật có rất nhiều loại thuế phí phức tạp, mục này sẽ giới thiệu đến bạn các loại thuế phí liên qua khi mua nhà qua trung gian môi giới bất động sản.

Phí trung gian môi giới (仲介手数料)

Công ty Bất động sản sẽ thu mức môi giới là 3% giá trị nhà hoặc theo phí được quy định cụ thể bởi công ty. Đây là phí trả 1 lần khi mua nhà.

Nếu bạn tìm được căn có chữ 売主 đất chính chủ bán thì bạn sẽ không mất phí môi giới này.Mình may măn tìm được căn chính chủ nên cũng tiết kiệm được 1 khoản.

Phí thủ tục ngân hàng (ローン事務手数料)

Không phải công ty bất động sản nào cũng yêu cầu phí này, nếu công ty thu phí này từ khách hàng thì sẽ có dịch vụ tặng một số đồ nội thất và vật dụng sinh hoạt như tivi, bộ rèm cửa, khung phơi quần áo,…Vậy nên, nếu bạn phải thanh toán phí này, hãy yêu cầu những món vật dụng cho nhà mới mình đang cần sắm sửa nhé.

Phí sang tên sở hữu nhà đất và chứng nhận quyền sở hữu trên giấy tờ (登記費用và 表示登記)

Phí này tùy vào khu vực nhà bạn mua và cũng là phí trả 1 lần khi mua nhà.

Phí bảo hiểm hỏa hoạn cho nhà (火災保険)

Đây là phí bạn phải trả mỗi 10 năm một lần khi mua nhà tại Nhật, khi mua nhà cũng là lúc bạn trả phí này cho 10 năm đầu tiên sử dụng nhà.

Thuế nhà, đất hàng năm(固定資産税)

Thuế này chia làm 2 loại, 固定資産税 (thuế suất 1,4%) và 都市計画税 (thuế suất từ 0.3%). Tuy nhiên, mức thuế này có thể khác nhau dựa trên khu vực.

 Phí mua tem thanh toán (契約印紙代)

Ở Nhật, người mua cần dán tem thanh toán tượng trưng cho số tiền phải trả vào hợp đồng mua nhà. Phí mua tem dựa trên số tiền mua nhà, tuy nhiên chỉ khoảng 1-5 man.

Tham khảo một số gói bảo hiểm khi mua nhà: bảo hiểm tiền vay, bảo hiểm bệnh, bảo hiểm thiên tai,

- Hỏi kỹ bên môi giới về lịch sử vấn đề của ngôi nhà như hỏa hoạn, tự sát,... Bạn cũng có thể tự xem thống kê từ web: http://www.oshimaland.co.jp/

- Nếu bạn có kế hoạch sống tại Nhật trên 10 năm thì hãy mua nhà, vì khi đó giá mua nhà cũng gần bằng giá tiền thuê. Nhưng nếu bạn mua rồi bán lại nhà thì chắc chắn sẽ lỗ, huề chứ không có lời.

- Nếu bạn đi xe hơi thì nên chọn mua nhà riêng để có chỗ đậu xe miễn phí vì giá đậu xe ở chung cư không rẻ chút nào.

*** Một lưu ý nữa là khi mua nhà bạn cũ cần để ý đó là đất có chủ quyền (所有権)hay đất thuê　（借地）Đất có xây lại được hay không （不建築）có vi phạm luật đất đai ví dụ như xây quá diện tích đăng ký（増築）, có phần nào bị lấn chiếm/ lấn chiếm （越境）nhà bên cạnh hay không,có giấy tờ xác nhận ranh giới không nhé (境界確認書)!

8. Về việc miễn giảm thuế khi đang vay nợ ngân hàng mua nhà 住宅ローン減税制度 (住宅ローン控除)

   Hai loại thuế nằm trong diện được tính khấu trừ khi vay nợ ngân hàng mua nhà là thuế thu nhập 所得税 và thuế thị dân 住民税.

   Khi bạn đang sở hữu 1 khoản vay nợ ngân hàng để mua nhà, thì vào thời điểm cuối năm, cách tính số thuế bạn được miễn giảm sẽ = 1% của dư nợ 住宅ローン借り入れ残高 tại thời điểm cuối năm.

   Tuy nhiên, mức tối đa dư nợ được ghi nhận khấu trừ thuế là 4000 man. Thời gian bạn được miễn giảm tối đa là 10 năm, như vậy tổng mức miễn giảm thuế tối đa bạn nhận được trong 10 năm là 400man.

Bạn nào muốn tìm hiểu về chứng chỉ 宅建士(chứng chỉ hành nghề về bất động sản) là chứng chỉ và thi như thế nào có thể tham khảo bài viết của mình tại đây.Trong quá trình tìm kiếm mua nhà nếu các bạn có gì thắc mắc khó hiểu trong thông số nhà cửa hay hợp đồng nhà có thể gọi hỏi mình coi giúp cho nhiều khi mình bận chưa nghe được điện thoại thì bạn có thể nhắn tin lại số điện thoại 08036876877 (Mình có sử dụng line/viber/zalo) hoặc gửi email cho mình về địa chỉ email: works@vjconnects.com. Chúc các bạn tìm mua được căn nhà như ý tại Nhật Bản!!!

Wada Miki (Mỹ)